Prix d'une conciergerie à Moorea : ce qui compte

Mais le pourcentage n'est pas l'information décisive : ce qui détermine ce que vous paierez réellement, c'est le périmètre — ce que la commission couvre, ce qui est refacturé en plus, et à qui. Voici comment lire un tarif de conciergerie, et comment comparer deux devis qui, en apparence, parlent de la même chose.

Un mot d'abord sur l'état du marché. Sur les sites des acteurs polynésiens, très peu publient un tarif complet et lisible. Vous allez donc souvent devoir le demander, et c'est parfaitement légitime : la suite de cet article explique pourquoi vous êtes même juridiquement fondé à l'exiger.

Deux modèles de facturation, deux usages différents

La commission sur les loyers encaissés est le modèle de la gestion déléguée. Le prestataire est payé un pourcentage de ce que vous percevez réellement : pas de réservation, pas de rémunération. C'est l'intérêt majeur du modèle — il aligne votre situation et celle de votre prestataire, ce qui compte beaucoup quand vous êtes à l'autre bout du monde et que vous ne pouvez rien vérifier par vous-même. Son inconvénient : il est difficile de savoir, en le lisant, ce qu'il inclut.

Les forfaits à l'unité sont le modèle de la délégation partielle. Vous gardez la main sur votre annonce, votre calendrier et vos échanges avec les voyageurs, et vous achetez une prestation précise : un ménage entre deux séjours, un accueil, un reportage photo. C'est lisible, prévisible, sans engagement — et c'est souvent ce qu'il faut à un propriétaire résident, à une pension qui a déjà son organisation, ou à quelqu'un qui loue peu de semaines par an.

Un troisième cas mérite d'être connu : la moyenne durée. Un logement loué à des personnes en mission ou en installation sur l'île génère beaucoup moins de rotations, donc beaucoup moins de travail par mois loué. Il est normal qu'il soit facturé sur une base différente de la location à la nuitée. Nos formules et nos forfaits sont publiés selon cette logique.

Ce qu'une commission couvre vraiment

Une commission rémunère du temps humain et une organisation. En pratique, elle couvre à peu près toujours :

• la publication et la mise à jour de l'annonce, sa diffusion sur les plateformes ;
• la tenue du calendrier et l'ajustement des tarifs ;
• les échanges avec les voyageurs, avant, pendant et après le séjour ;
• l'accueil, la remise des accès, le départ ;
• la coordination du ménage et des interventions ;
• le suivi des incidents et le relevé de compte.

Ce qu'elle ne couvre presque jamais, quel que soit le pourcentage affiché : les prestations qui ont un coût externe. Le ménage lui-même, le linge, les consommables, une intervention de plomberie, un jardinier, un traitement anti-moisissure, un reportage photo. Ce n'est pas de la mauvaise foi : ces postes ne se compriment pas. Ils correspondent à des heures de travail payées et à des fournitures achetées, sur une île où 63 % des projets de recrutement polynésiens sont jugés difficiles à pourvoir (enquête SEFI 2025). Un prestataire qui prétendrait tout absorber dans son pourcentage vous facturerait la même chose autrement, ou finirait par rogner sur la qualité — et c'est votre logement qui paie l'addition.

Les postes systématiquement facturés en plus

Voici la liste à vérifier, ligne à ligne, dans n'importe quel devis.

Le ménage. C'est le poste central, et la question à poser n'est pas « combien » mais « qui le paie ». Deux pratiques coexistent : les frais de ménage sont intégrés à l'annonce et réglés par le voyageur au moment de sa réservation, ou bien ils sont prélevés sur vos revenus. La différence sur une année entière est considérable. Attention aux ménages qui ne sont pas suivis d'une location — après votre propre séjour, ou après des travaux — qui vous reviennent nécessairement. Notre page ménage précise ce découpage.

Le linge. Soit vous achetez le vôtre et vous le renouvelez, soit vous le prenez en location au séjour. Sous les tropiques, l'usure et le rythme de lavage sont sans commune mesure avec un logement métropolitain, et un stock sous-dimensionné bloque une rotation le jour où le séchage prend du retard. Voyez notre page gestion du linge.

Les consommables. Produits d'entretien, papier, savons, sacs, ampoules, gaz, café et condiments de bienvenue, recharges anti-moustiques. Pris isolément, chacun est anodin ; sur une saison à fortes rotations, la ligne devient visible.

Les interventions techniques et les déplacements. Demandez la grille : une urgence est-elle facturée à part, et selon quelle base ? Ce point est plus sensible à Moorea qu'ailleurs, car une intervention conduite depuis Tahiti suppose une traversée aller-retour et une demi-journée mobilisée. Un prestataire basé sur l'île n'a pas la même structure de coûts qu'un prestataire qui vient en satellite.

Les frais de mise en route. Visite du logement, inventaire, constitution du stock de linge, mise en place des accès, paramétrage des plateformes, création de l'annonce et reportage photo. Ces frais sont légitimes — c'est un vrai travail, réalisé avant le premier loyer. Ils doivent simplement être annoncés avant la signature, pas découverts sur la première facture.

Enfin, ne confondez pas deux commissions différentes. Celle de votre conciergerie et celle des plateformes de réservation sont deux prélèvements distincts, sur deux acteurs distincts. Un devis honnête vous rappelle que la seconde existe même s'il ne l'encaisse pas.

À Moorea, la transparence tarifaire n'est pas un geste commercial

C'est le point que la plupart des propriétaires ignorent, et il change complètement le rapport de force dans une négociation.

En Polynésie française, les prix doivent être affichés TTC en francs CFP, tous frais connus à l'avance inclus — les frais de ménage en font expressément partie — et le prix facturé doit correspondre au prix affiché (arrêté n° 170 CM du 7 février 1992 modifié, source DGAE). Autrement dit : un tarif complet, écrit et opposable n'est pas une faveur qu'on vous accorde, c'est une obligation. Vous êtes parfaitement fondé à le demander, et à insister s'il ne vient pas.

Cette règle a une seconde portée, souvent oubliée : elle vous concerne aussi, en tant que loueur, dans la façon dont vous présentez vos propres prix à vos voyageurs. Un prix d'appel qui gonfle à l'étape suivante vous expose. C'est une bonne raison de construire une annonce claire dès le départ, et de construire votre tarif dans le bon ordre : nous détaillons cette construction dans notre article sur la façon de fixer son prix par nuit à Moorea.

Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal ; la DGAE est l'interlocuteur compétent sur l'affichage des prix.

Comparer deux devis qui n'ont pas le même périmètre

C'est ici que tout se joue. Deux propositions peuvent afficher des pourcentages très différents et vous coûter exactement la même chose — ou l'inverse. La méthode tient en cinq gestes.

1. Ramenez tout à un tableau à trois colonnes. Compris dans la commission / Facturé en plus / À ma charge directe. Recopiez chaque devis dans ce format, vous-même. C'est fastidieux une fois, et cela règle la question définitivement.

2. Déroulez un séjour type de bout en bout. Prenez une réservation ordinaire et suivez-la ligne par ligne : réservation, accueil, séjour, départ, ménage, linge, réapprovisionnement, relevé. À chaque étape, demandez qui fait, qui paie, et à quel titre. Les trous apparaissent tout seuls.

3. Séparez ce que paie le voyageur de ce qui sort de votre poche. Un poste « inclus dans l'annonce » et un poste « inclus dans la commission » ne veulent pas dire la même chose. Cette confusion est la plus fréquente de toutes.

4. Raisonnez sur l'année, pas sur le séjour. Le remplissage n'est pas linéaire à Moorea, et les postes qui suivent les rotations pèsent surtout en haute saison, alors que la maintenance pèse surtout en creux de saison. Un devis qui n'est bon que sur un séjour de juillet n'est pas un bon devis. C'est exactement le raisonnement que nous déroulons dans notre article sur la manière d'estimer ce qu'un bien peut rapporter.

5. Demandez tout par écrit. Pas par défiance : par traçabilité. Un prestataire sérieux répond sans y voir malice, et un mail vaut mieux qu'un souvenir de conversation téléphonique douze mois plus tard.

Les six formulations qui doivent vous faire ralentir

1. « Tout est inclus, aucun frais caché » — sans tableau détaillé derrière. Demandez le tableau. S'il n'existe pas, la phrase ne vaut rien.
2. Un prix différent d'une page à l'autre sur le même site. Cela veut dire que personne ne tient le sujet en interne.
3. Le ménage annoncé « inclus » alors qu'il est refacturé au voyageur. Les deux affirmations ne peuvent pas être vraies du même point de vue.
4. Un devis uniquement oral, ou un tarif « qu'on verra ensemble ».
5. Des frais de mise en route révélés après la signature.
6. Un engagement long dont les conditions de sortie ne sont écrites nulle part. Le coût d'une erreur, ce n'est pas le pourcentage : c'est le nombre de mois pendant lesquels vous ne pouvez pas en changer.

En résumé

Le bon réflexe n'est pas de chercher le pourcentage le plus bas, mais le périmètre le plus clair. Entre deux prestataires, celui qui vous remet spontanément un tableau écrit, avec ses postes en plus et ses frais de mise en route, vous coûtera presque toujours moins cher en réalité que celui qui affiche un chiffre attractif sans rien détailler. Le tarif n'est d'ailleurs qu'un critère parmi d'autres : les autres points à vérifier sont réunis dans notre article sur la façon de choisir un prestataire de confiance.

Nos tarifs et nos prestations à l'unité sont publiés dans cet esprit, et notre page propriétaires explique le fonctionnement du mandat. Si un point reste flou, la FAQ le reprend, et vous pouvez toujours nous demander un tarif complet et écrit avant de vous engager : écrivez-nous.