Rentabilité d'une location à Moorea : la méthode

Aucune. Ce qui est publié concerne l'hôtellerie, pas les logements de particuliers. Toute estimation part donc d'hypothèses, et un professionnel honnête vous donne une fourchette assortie de ses hypothèses écrites, jamais un chiffre unique. Cet article n'est pas un article de résultats : c'est un article de méthode. Il vous explique comment raisonner vous-même, ce qu'il ne faut pas oublier, et à quoi reconnaître une estimation qui ne vaut rien.

La donnée qui n'existe pas, et celle qu'on lui fait dire

Les chiffres de remplissage publiés par l'ISPF proviennent de l'enquête de fréquentation hôtelière. Pour Moorea, ils s'établissent à 55,5 % au premier trimestre 2025, 77,1 % au deuxième et 84,4 % au troisième. Ce sont les taux de l'hôtellerie internationale : des resorts disposant d'une force commerciale dédiée, d'une visibilité mondiale et de contrats avec des tour-opérateurs. Ils ne préjugent en rien du remplissage d'un bien de particulier.

Les transposer à un fare de deux chambres géré depuis la métropole n'est pas une approximation : c'est une erreur de raisonnement. Ce que ces chiffres disent réellement, et c'est utile, c'est où se situent les mois tendus et les mois calmes sur l'île.

Deux autres données publiques aident à cadrer le contexte, sans jamais le prédire. D'abord la demande : 21 % des touristes logent en location saisonnière, dont 40 % de Français et 40 % de Nord-Américains (ISPF, bilan du tourisme 2024), sur un marché au plus haut avec 281 227 touristes en 2025, en hausse de 6,6 % (ISPF). Ensuite l'offre : 1 480 résidences secondaires recensées à Moorea en 2022, soit +88 % en cinq ans (ISPF, recensement 2022). Le segment progresse, et le nombre de logements susceptibles d'y entrer aussi. Une estimation sérieuse tient compte des deux mouvements, pas seulement du premier.

Les variables à réunir avant de calculer quoi que ce soit

Une estimation, c'est l'assemblage de six éléments. Tant que vous n'en tenez pas six, vous n'avez pas une estimation, vous avez une impression.

1. Un prix par nuit, saison par saison. Pas un prix moyen : un prix de creux, un prix de montée en charge, un prix de pointe. Le mélanger en une seule moyenne annuelle fausse tout, parce que les nuits ne se vendent pas en quantités égales. La construction de ces trois prix est détaillée dans notre article sur la façon de fixer son prix par nuit à Moorea.
2. Le nombre de nuits réellement vendables. Retirez vos propres séjours et ceux de vos proches, les périodes de travaux, les jours de battement entre deux réservations. Un logement disponible 365 jours sur le papier ne l'est jamais dans la vie réelle.
3. Une hypothèse d'occupation par saison, assumée comme telle. Écrivez-la noir sur blanc, avec la mention « hypothèse ». C'est la variable la plus incertaine de tout le calcul, et la seule qu'un vendeur de rêve présentera comme une donnée.
4. La durée moyenne de séjour visée, et le nombre de rotations qui en découle. C'est un point sous-estimé : les coûts suivent les rotations, pas les nuits. Un même nombre de nuits vendues en quelques longs séjours ou en une succession de courts séjours ne laisse pas le même revenu net.
5. Les canaux de réservation et leurs commissions respectives.
6. La montée en charge de la première année. Sans historique, sans évaluations et sans photos éprouvées, une première saison ne ressemble pas à une saison de croisière. En tenir compte évite une déception programmée.

Chiffre d'affaires n'est pas revenu

C'est ici que la plupart des estimations amateurs dérapent. Le montant qui apparaît sur une plateforme n'est pas ce que vous touchez. Entre les deux, il y a trois familles de charges.

Les charges qui suivent chaque séjour : le ménage, le linge, les consommables, l'accueil et la remise des accès, la commission de la plateforme, la commission de votre conciergerie ou les forfaits que vous lui achetez. Ces postes sont détaillés sur notre page tarifs et dans nos prestations à l'unité ; pour savoir ce qu'une commission couvre et ce qui reste facturé en plus, lisez notre article sur le prix d'une conciergerie à Moorea.

Les charges annuelles, qui tombent même quand personne ne dort chez vous : électricité — la climatisation pèse lourd —, eau, internet, assurances, entretien du jardin et éventuellement de la piscine, abonnements et outils. À Moorea s'y ajoute la ligne que les propriétaires métropolitains sous-évaluent le plus : l'entretien en climat tropical. Humidité, moisissure, sel, corrosion et moustiques travaillent votre bien toute l'année, et particulièrement pendant la saison humide de novembre à avril ; le détail de ce calendrier figure dans notre article sur l'entretien d'une location en climat tropical.

Les provisions, celles qu'on ne facture à personne mais qu'il faut avoir mises de côté : renouvellement du linge et du mobilier, remplacement d'électroménager, gros entretien, préparation et remise en état liées à la saison cyclonique. Un logement loué s'use plus vite qu'un logement habité.

À cela s'ajoutent enfin les charges liées à l'exploitation elle-même. Les impôts et cotisations applicables en Polynésie française sont propres au Pays et dépendent de votre situation : ils ne se devinent pas et ne se transposent pas depuis la métropole. Pour ce volet, adressez-vous à la DICP et à un professionnel inscrit en Polynésie française. Ces informations sont données à titre indicatif et ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.

Un mot enfin sur la taxe de séjour. Son principe : elle est due par le séjournant, collectée par l'hébergeur et reversée à la commune. Son calendrier : la loi du pays n° 2025-38 du 9 décembre 2025 réforme le dispositif, les communes doivent délibérer avant le 31 octobre 2026, et les nouvelles grilles s'appliqueront aux séjours à compter du 1ᵉʳ janvier 2027. Les montants applicables à Moorea ne sont pas encore publiés : nous ne les chiffrons donc pas, et personne ne devrait le faire à notre place. La mairie de Moorea-Maiao est l'interlocuteur.

Pourquoi une estimation honnête est une fourchette

Reprenez la liste ci-dessus : chaque ligne est une hypothèse. Or des hypothèses ne s'additionnent pas, elles se multiplient — et l'incertitude avec elles. Un chiffre unique donne donc une précision que la méthode ne permet pas.

La bonne pratique tient en trois scénarios : prudent, médian, favorable. On les construit avec les mêmes variables et des hypothèses d'occupation différentes, on les écrit côte à côte, et on prend sa décision sur le scénario prudent. Si le projet ne tient que dans le scénario favorable, ce n'est pas le scénario qu'il faut revoir, c'est le projet.

Deux conséquences pratiques :

• La fourchette doit être large la première année, et se resserrer ensuite. Après douze mois d'exploitation réelle, vos propres données valent mieux que n'importe quelle moyenne de marché.
• Un rendement se compare à quelque chose. Comptez le capital immobilisé, les travaux de mise en location, et la valeur de l'usage que vous vous réservez : les semaines que vous occupez vous-même sont un avantage bien réel, mais elles ne se comptent pas comme du chiffre d'affaires.

Se méfier de quiconque promet un rendement

Un professionnel qui vous annonce un résultat vous vend une certitude qu'il ne possède pas. Voici les signaux qui doivent vous arrêter net :

• Un taux d'occupation annoncé pour votre bien. La donnée n'existe pas ; c'est donc, au mieux, une projection présentée comme un fait.
• Une promesse de multiplication de vos revenus — « bien plus qu'aujourd'hui », « le double » — sans aucune source ni aucune hypothèse.
• Un chiffre unique au lieu d'une fourchette.
• Une simulation qui oublie des postes : ménage, linge, consommables, provisions de renouvellement, charges annuelles, fiscalité locale. Comptez-les vous-même dans la simulation qu'on vous présente ; s'ils manquent, elle est fausse par construction.
• Un raisonnement qui applique le remplissage hôtelier à un logement de particulier.
• Un refus de remettre les hypothèses par écrit. C'est le test décisif. Posez simplement la question : « sur quelles hypothèses, et d'où viennent-elles ? » Une bonne réponse cite ses sources et assume ses incertitudes.

Ce réflexe d'exigence a d'ailleurs un appui juridique en Polynésie : les prix doivent y être affichés TTC en francs CFP, tous frais connus à l'avance inclus, et le prix facturé doit correspondre au prix affiché (arrêté n° 170 CM du 7 février 1992 modifié, source DGAE). Demander des chiffres complets et écrits n'a donc rien d'inconvenant ici, c'est la norme.

Les douze premiers mois : mesurer plutôt que prédire

La meilleure estimation d'un bien, c'est son historique. Dès la première réservation, tenez un relevé simple, séjour par séjour : prix effectif par nuit, durée, canal de réservation, délai entre réservation et arrivée, coût de rotation, incidents, note obtenue. Ajoutez-y les demandes qui n'ont pas abouti — elles disent souvent plus que les réservations acceptées, notamment sur votre durée minimum et sur vos dates trop fermes.

Au terme d'une année complète, vous ne dépendez plus d'aucune moyenne : vous avez votre propre courbe de saisonnalité, votre propre coût de rotation, votre propre revenu net. C'est à partir de là qu'on optimise sérieusement. Tenir ce relevé depuis l'autre bout du monde suppose une organisation, que nous décrivons dans notre article sur la manière de louer son fare à distance.

Ce que nous faisons, et ce que nous ne ferons jamais

Nous étudions votre logement et son secteur, et nous vous remettons une fourchette avec les hypothèses qui l'ont produite, écrite, discutable et gratuite. Nous n'annoncerons pas de taux d'occupation et nous ne promettrons pas de rendement — non par prudence commerciale, mais parce que la donnée qui le permettrait n'existe pas.

Notre page propriétaires détaille notre façon de travailler, nos tarifs sont publiés tous frais connus compris, et la FAQ répond aux questions les plus fréquentes. Pour une estimation sur votre bien, écrivez-nous : nous répondons par écrit, hypothèses comprises.