Conciergerie à Moorea : à qui faire confiance ?

Voici la grille que nous vous conseillons d'utiliser — avec nous comme avec n'importe quel autre prestataire — et surtout la raison d'être de chaque question. Une bonne réponse est toujours une réponse précise, vérifiable, et donnée sans qu'on ait à insister.

Pourquoi une grille plutôt qu'une impression ? Parce que vous n'êtes pas sur place pour constater. Un propriétaire résident finit toujours par savoir si le ménage est bien fait : il passe devant, il croise les voyageurs, il entend parler. Un propriétaire non-résident ne dispose que de ce qu'on veut bien lui montrer. Le parc de logements a par ailleurs explosé — 1 480 résidences secondaires recensées à Moorea en 2022, soit +88 % en cinq ans (ISPF, recensement 2022) — et l'offre de services a suivi, avec des acteurs très différents : structures installées sur l'île, sociétés basées à Tahiti qui interviennent en satellite, particuliers qui rendent service à quelques voisins. Aucun de ces modèles n'est disqualifiant en soi, mais ils ne vous exposent pas aux mêmes risques. Si vous partez de zéro, notre guide pour louer son fare à distance replace ce choix dans l'ordre des étapes.

Dernière remarque de méthode : posez ces questions par écrit, par mail. Ce n'est pas de la défiance, c'est de la traçabilité. Un prestataire sérieux répondra sans y voir malice.

« Où êtes-vous physiquement, et qui vient chez moi ? »

C'est la première question, et de loin la plus discriminante.

Pourquoi la poser : entre une équipe installée à Moorea et une équipe basée à Tahiti, la différence n'est pas commerciale, elle est logistique. Chaque intervention depuis Papeete suppose une traversée aller-retour et une demi-journée mobilisée. Cela se voit sur les urgences, sur les ménages en série entre un départ et une arrivée le même jour, et sur la capacité à passer voir le logement hors location.

Les sous-questions qui comptent :

• Où votre équipe habite-t-elle ? Quel secteur de l'île couvrez-vous — Maharepa, Pao Pao, Papetoai, Haapiti, Afareaitu, Temae ?
• Combien de temps vous faut-il pour être devant mon fare en cas d'urgence ?
• Est-ce toujours la même personne qui intervient chez moi ?
• Vos intervenants sont-ils vos salariés, ou des prestataires ponctuels ?

Ce que vous cherchez : une réponse en minutes de trajet, pas en promesses. Et un nom, pas un service anonyme.

Le point à ne pas oublier : si le prestataire emploie du personnel, tout salarié doit être déclaré à la CPS dès le début de l'activité, quel que soit le volume horaire (loi du pays n° 2006-20 du 28 novembre 2006). Vous n'avez pas à contrôler ses feuilles de paie, mais vous avez le droit de demander si ses intervenants sont déclarés. Un « on s'arrange » vous concerne plus que vous ne le pensez.

« Que se passe-t-il si je veux arrêter ? »

Pourquoi la poser : c'est le frein numéro un des propriétaires, et c'est celui qu'on esquive le plus volontiers. Un engagement d'un an à reconduction tacite, sans conditions de sortie écrites, transforme une insatisfaction en piège de douze mois.

Les sous-questions :

• Quelle est la durée du contrat, et se reconduit-il tout seul ?
• Quel est le préavis de résiliation, et comment se notifie-t-il ?
• Que deviennent les réservations déjà encaissées si je pars ?
• Qui garde l'annonce, les photos, le compte de la plateforme et les évaluations ?

Ce que vous cherchez : un contrat-type consultable avant toute signature, pas après. Si on vous répond « on vous l'enverra à la signature », c'est déjà une réponse.

Ce dernier point est régulièrement négligé. Des photos dont vous ne détenez pas les droits, ou un compte ouvert au nom du prestataire, vous obligent à repartir de zéro le jour où vous changez.

« Qu'est-ce qui est facturé, à qui, et où est-ce écrit ? »

Pourquoi la poser : la commission affichée n'est presque jamais ce que vous payez réellement. Entre le ménage, le linge, les consommables, les frais d'intervention et les déplacements, l'écart entre le pourcentage annoncé et votre revenu net peut être considérable.

Les sous-questions :

• Qu'est-ce qui est compris dans la commission, et qu'est-ce qui est facturé en plus ?
• Le ménage est-il refacturé au voyageur ou prélevé sur mes revenus ?
• Y a-t-il des frais de mise en service, de photographie, de création d'annonce ?
• Une intervention d'urgence est-elle facturée à part ? Selon quelle grille ?
• Combien me restera-t-il exactement sur une nuit à tel tarif ?

Ce que vous cherchez : un tableau écrit, à trois colonnes — compris dans la commission, facturé en plus, à votre charge. Et le même prix affiché de la même manière sur toutes les pages. La façon de remplir ce tableau et de comparer deux devis est détaillée dans notre article sur le prix d'une conciergerie à Moorea.

L'argument que peu de propriétaires connaissent : en Polynésie française, les prix doivent être affichés TTC en francs CFP, tous frais connus à l'avance inclus — frais de ménage compris — et le prix facturé doit correspondre au prix affiché (arrêté n° 170 CM du 7 février 1992 modifié, source DGAE). La transparence tarifaire n'est donc pas ici un geste commercial : c'est une obligation. Vous êtes parfaitement fondé à demander un tarif complet et écrit. Nos formules et nos services à la carte sont publiés dans cet esprit.

« Qui encaisse les loyers, et sous quel statut exercez-vous ? »

Pourquoi la poser : c'est la plus technique de la liste, et la plus lourde de conséquences. Entre un prestataire qui vous facture ses honoraires pendant que vous encaissez directement, et un prestataire qui encaisse les loyers puis vous reverse votre part, la différence est de nature : dans le second cas, votre argent transite par un tiers.

Les sous-questions :

• Les loyers arrivent-ils sur mon compte ou sur le vôtre ?
• Si c'est le vôtre, à quelle échéance me reversez-vous, et sur quelle base contractuelle ?
• Sous quel statut exercez-vous en Polynésie française ?
• Êtes-vous assuré pour votre responsabilité professionnelle ?

Ce que vous cherchez : une explication claire du circuit de l'argent. En Polynésie française, l'activité d'agent immobilier est encadrée par la délibération n° 90-40 AT du 15 février 1990 et l'arrêté n° 135 CM du 15 février 1994 (source DGAE). Selon ce que fait exactement votre prestataire, ce cadre peut le concerner. Vous n'avez pas à trancher vous-même : en cas de doute, la DGAE est l'interlocuteur, et ces informations ne constituent ni un conseil juridique ni un conseil fiscal.

Une réponse floue sur ce point précis, ou un « ne vous inquiétez pas », est le signal d'alerte le plus sérieux de toute cette grille.

Et nous, concrètement ? Chez Ia Ora Conciergerie, c'est vous qui encaissez : les loyers versés par les voyageurs arrivent directement sur votre compte, et nous vous adressons en fin de mois une facture d'honoraires — commission de gestion et prestations à l'unité — que vous réglez intégralement. Aucun fonds ne transite par nous, et nous ne détenons rien pour votre compte. Vous trouverez la même réponse, écrite noir sur blanc, dans nos questions fréquentes.

Dans le même registre administratif, posez la question que presque personne ne pense à poser : « que faites-vous de mes obligations déclaratives, et que ne faites-vous pas ? »

Pourquoi la poser : vos obligations de propriétaire restent les vôtres. Un prestataire peut vous accompagner, vous rappeler les échéances et transmettre les documents ; il ne se substitue pas à vous, et celui qui prétend « s'occuper de tout » vous expose.

Les sous-questions :

• M'accompagnez-vous dans la déclaration de mon meublé au Service du tourisme, puis dans la transmission du récépissé à la mairie de Moorea-Maiao ?
• Mon numéro d'enregistrement figure-t-il bien sur l'annonce ?
• Tenez-vous le décompte des nuitées, et sous quelle forme me le remettez-vous ?
• Comment suivez-vous la taxe de séjour communale et son évolution ?

Ce que vous cherchez : une réponse qui distingue nettement l'accompagnement du conseil. La bonne formulation ressemble à : « nous préparons et nous vous transmettons, vous signez, et pour votre situation fiscale nous vous orientons vers un professionnel installé en Polynésie française ». Nos réponses aux questions fréquentes posent cette limite noir sur blanc.

« Que vais-je voir de mon logement sans y être ? »

Pourquoi la poser : c'est votre seul œil sur place. Sans preuve régulière et datée, vous n'avez aucun moyen de savoir dans quel état est votre fare.

Les sous-questions :

• Recevrai-je des photos du logement après chaque départ, ou seulement en cas de problème ?
• À quelle fréquence recevrai-je un relevé, et que contient-il ?
• Y a-t-il un espace en ligne où je consulte mon calendrier, mes revenus et mes frais ?
• Que se passe-t-il concrètement quand un voyageur casse quelque chose ? Qui constate, qui chiffre, qui réclame ?
• Le protocole de ménage est-il écrit, et puis-je le lire ?

Ce que vous cherchez : des photos datées après chaque rotation et un relevé régulier détaillé, pas un simple virement mensuel sans explication. Un protocole de ménage écrit et un stock de linge dimensionné pour vos rotations sont des réponses concrètes ; « on fait attention » n'en est pas une. Ce que « dimensionné » veut dire exactement, nous l'expliquons dans notre article sur le linge de maison sous les tropiques. Et sur le sort d'un objet cassé, notre article sur les dégâts dans une location saisonnière décrit l'ordre dans lequel on constate, on chiffre et on déclare.

« Qui répond à 21 h un dimanche ? »

Pourquoi la poser : Moorea est à UTC-10, sans changement d'heure : −11 heures avec Paris en hiver, −12 heures en été. Pendant que vous dormez, votre logement vit. La question n'est donc pas de savoir si le prestataire est joignable, mais à quelles heures locales, et surtout s'il peut se déplacer. Ce que ces douze heures d'écart changent au quotidien est détaillé dans notre article sur les messages voyageurs et le décalage horaire.

Les sous-questions :

• Quelles sont vos plages horaires exactes, en heure de Moorea ?
• Que se passe-t-il en dehors ? Qui décroche, et qui se déplace ?
• Comment gérez-vous une arrivée tardive au quai de Vaiare ou à l'aérodrome de Temae ?
• Qui remplace votre équipe pendant les congés et en pleine haute saison ?

Ce que vous cherchez : un engagement chiffré en heure locale, pas un « 24 h/24 » de plaquette. Un prestataire qui annonce une disponibilité permanente tout en affichant des horaires de bureau vous dit deux choses contradictoires ; faites-la préciser, poliment.

La question du remplacement mérite d'être posée sérieusement : 63 % des projets de recrutement polynésiens sont jugés difficiles à pourvoir (enquête SEFI 2025). Une structure qui repose sur une seule personne est fragile par construction, et vous le découvrirez au pire moment de l'année.

Les cinq réponses qui doivent vous alerter

1. « On ne peut pas vous donner le contrat avant la signature. » Un contrat qui ne se lit pas à l'avance ne se signe pas.
2. « Vous ferez tel taux d'occupation. » Le taux d'occupation des meublés de tourisme à Moorea n'existe dans aucune statistique publique. Les chiffres de remplissage publiés par l'ISPF sont ceux de l'hôtellerie : des resorts, avec une force commerciale et des contrats tour-opérateurs. Personne ne peut vous promettre un pourcentage pour votre fare.
3. « Tout est inclus, il n'y a aucun frais caché », sans tableau détaillé derrière. Demandez le tableau. S'il n'existe pas, la phrase ne vaut rien.
4. « On est disponibles 24 h/24 », sans horaires en heure de Moorea ni procédure d'urgence écrite.
5. Le flou sur qui encaisse l'argent. C'est le seul point de cette liste où un doute doit suffire à vous arrêter.

Rien de tout cela ne demande d'être expert. Il suffit de poser les questions dans cet ordre, par écrit, et de comparer les réponses de deux ou trois prestataires. Celui qui répond précisément, sans se vexer, à des questions gênantes est probablement celui à qui vous pouvez confier vos clés. Une fois ce choix fait, il reste à convenir ensemble de ce que vous acceptez et de ce que vous refusez : c'est l'objet de notre article sur la sélection des voyageurs.

Nous avons construit notre offre pour les propriétaires autour de ces mêmes questions, et nous répondons volontiers à chacune d'elles par écrit : posez-les-nous.